2017年5月20日土曜日

不動産の価格査定。その需要と重要性がさらに増してきました。


団塊世代の方々が70才代に入ってくる高齢化の段階を迎えています。
冬の雪下ろし等の除雪作業。家屋の屋根、外壁、夏の草木等の手入れ。大雨による災害の心配。
このような年代の方にとっては、戸建て住宅を維持管理していくことは、まだ若い世代と違い大変な苦労を要し、不安がつきまといます。
都会にいるお子さんたちも、天気予報やテレビのニュースを見て、心配をする。
そんな状況を反映してか、市街地のマンションに移り住みたいというご高齢の方のご要望が急激に増加してきました。
現在の住宅を売却して、その資金に充てたい。価格査定をしてほしい。
このようなマンション購入需要と中古住宅の売却がセットのケースが自然と増えてきます。
一年ごとに着実に高齢化社会が進展していることを実感します。
そこで、重要性を増してきたのが、正確な資料、データに基づいた適正な価格査定書の作成能力です。
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その算出された査定価格に基づいて、お客様はこの大事業を進める計画を立てます。
価格査定書の作成者の責任は重大なものがあります。
お客様が喜ぶから、高めの価格を出し、まず物件を預かる方が優先として行動することには、道義的に言っても避けなければならないことだと思います。
売却が実現するまでに、無駄な長い時間を要することとなり、ひいてはお客様のご要望に反することとなります。
昨今の経済情勢低迷、個人所得低迷を反映してか、住宅ローンの返済負担を抑えるように考慮した、中古住宅の需要に根強いものがあります。
このような時期、若い世代を中心として、次に述べるように価格査定書の作成が重要となるケースが多くあります。
住宅ローンの返済が厳しくなってきたような場合です。
一般的に、新築後あまり期間を経過していない住宅の場合、借入の残額がその住宅の売却可能価格を大きく上回ることが多いようです。
その場合は、現在の住宅の所有者は自己資金を売買代金に追加補充するか。
または、金融機関に売却代金相当額を返済した時点で、土地・建物に設定された抵当権を抹消してもらって、残った借入金は無担保債権となりますが、これについて長期で返済していくかです。
前者の場合は、これが可能なのであれば何の問題もありません。
しかし、後の場合は、なかなか難しい問題がいくつもあります。
現在の月々のローン返済が何何ヶ月か滞っているような状態のときは、金融機関サイドから住宅売却による返済の提案がなされることもあります。これを任意売却と言います
このような場合にもさらに重要になるのが、『不動産の価格査定書』です。
いくらで売却が可能なのか、その算定は合理的な根拠に基づいて行われているかが重要なポイントになります。
住宅所有者はもちろんのこと、金融機関は、一部の貸金債権が無担保化するリスクを負ってでも回収に踏み出そうとするには、その判断にあたって正確性、合理性が強く求められることは当然のことでしょう。
このような場面では、本来「不動産の鑑定評価」がなされるのがベストでしょうが、費用等の関係でなかなか実施できない状況です。
そうすると、所有者が依頼した、もしくは金融機関の方からご紹介のあった不動産業者が、その媒介業務の一環として住宅の価格査定を行うことが一般的です。
価格査定の結果、及び、その内容については、口頭で説明もいたしますが、金融機関の場合はその査定書に基づいていろいろな部署で手続きが進められていきます。
いうなれば価格査定書が独り歩きしていきます。
このようなことをよく考えると、査定を厳密正確に行い、それをキチッとしたわかりやすい形にまとめることは、大変重要であると同時に、責任も大きいことがわかります。
土地は坪いくら。建物は築後何年だから、だいたいこのくらい。
これではもう時代の要請には応えられない。
確実に、そんな時期に来ています。
当社も日本住宅金融機構の融資にかかわる、このような「任意売却」物件の処理を15年ほど前からお手伝いさせてもらっており、延件数は200を超えます。
その間、色々な経験をさせていただきました。
そのような出来事、内容については、支障の無い範囲で機会を見て書いてみたいと思います。