2014年3月19日水曜日

不動産に特殊事情があって、売却情報をオープンにできないこともあります。

【Case-1】
たとえば、不動産の所有者の方から売却のご依頼をいただいていても、借入金の抵当権がついていて、その売却見込み価格での売却では全額返済できない場合で、その金融機関と協議中の場合。

価格査定書を作成し、それに基づき、所有者及び金融機関のご担当からご検討いただきます。
そのうえで、金融機関のほうで、借入金のローン返済が滞っている場合は競売に進むのか、協議に入っていただけるのかのご返答を待つことになります。

その結論が出るまで、私どもがお手伝いできるかどうかわからないわけですから、動けませんし、当然、情報も発信することなどできません。

この結論は、いずれ出ますので、それを待つのみですから、それほどストレスは溜りません。

【Case-2】
もう一つは、金融機関のほうの主導で、月々のローン返済がスットプしている方の不動産売却を所有者の方にお勧めして、その了解に基づき売却を行う(一般的に、”強制競売”に対して”任意売却”といいます。)場合に、どうも、所有者のご協力が万全ではなく、引渡しまでの手続きになお不安が残る場合。

これは、非常に困ります。
所有者ご本人と、不動産の売却につき、専任媒介契約を交わしていても、安易にお客様に不動産情報を伝えるわけにはいきません。

その物件の購入希望者が現れてから、「この物件は話が進んでいっても、最終的に、何の問題もないようなかたちで引渡すことが出来ないかもしれません。」などと、無責任なことは言えようはずはありません。

その前提が揃うまで、我慢の一言です。
所有者の方に、手続きに必要な書類作成にご協力いただけるまでが、宙ぶらりんな、サスペンデットな気分です。

購入見込のあるお客様がありながら、動けない。
だれも得をしない、損失ばかりが膨らむ、無駄で不経済な状態です。

【Case-3】
もうひとつケース。内々で、ひっそりと売却を完了したいというご要望がある場合です。

結構、例があります。
小学校などに通っているお子さんがいて、お引っ越し前に売却する場合。
貸家などで賃貸していて、入居者に対して配慮が必要な場合。
等々

このような時は、現在の顧客リストの中から、何とか見つけるか、もしくは、近隣の似たような売り物件の販売のお手伝いをして、いわば他の物件の上にアドバルーンをあげてお客様を探すしかありません。

不動産業者の、その実力が問われます。

【Cace-1】【Case-2】では、特殊事情、制約条件の多寡によりますが、おおよそ一般的な販売価格より5~10%ほど低い価格が設定されることが多いようです。

販売活動および引き渡しまでにいろいろな制約がかかり、不確定な部分が、引き渡しの直前まで残されていることがありますから、いたしかたないともいえます。

今、このような制約がある物件がちょうど3つ、4つ重なったようです。

このような特殊事情を含んでいることをご理解いただけ、時間的な猶予期間をもてる客様には、個別にその特殊事情を支障のない範囲でご説明したうえで、物件情報をお伝えし、よくご検討をいただいたうえで商談に入ることもあります。

今回、やや進展のあったのは、【Case-2】です。

お客様がそのような特殊事情をふまえたうえで、購入希望を出され、その申出価格等の条件で金融機関の了解がすべてとれました。

あとは、所有者のかたのご協力を待つだけの状態にある案件です。

宙ぶらりん状態は、早急に解消しなければなりません。

この案件に関しては、いろいろな方面の方からご協力をいただいておりますが、さらにもうひとつ、私どもの努力と皆様のご援助が必要なようです。

オープンにできるものと、そうするには支障があり、内々に処理を進めるしかないもの、売却不動産にはそういうものも存在するという話でした。